長期修繕計画の見直しのコンサル

長期修繕計画見直しは、▶マンションみらい設計に気軽にご相談ください
長期修繕計画とは(国土交通省ガイドラインより)

分譲マンションは、専有部分と共用部分で建物等が構成されており、共用部分については、区分所有者全員で団体(管理組合)を構成し管理を行うこととなります。
建物等については、経年により劣化していきますので、それに対処するためには適時適切に修繕工事等を行う必要があります。ただし、修繕工事等の費用は多額であり、修繕工事等の実施時に一括で徴収することは、区分所有者に大きな負担を強いることとなります。場合によっては、費用不足のため必要な修繕工事等が行えず、建物等の劣化を進行させることとなり、それにより、あとで大きな負担が発生するおそれもあります。
長期修繕計画は、そのようなことがないように、将来予想される修繕工事等を計画し、必要な費用を算出し、月々の修繕積立金を設定するために作成するものです。

令和2年のマンション適正化法・建替え法の改正により長期修繕計画に変化

 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンション建替え等の円滑化に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案」を閣議決定され、長期修繕計画にマンションの終焉といえる建替え費用敷地売却費用(再生計画)を計上することを国土交通省が推奨しました。

 これまで、約12年ごとの大規模修繕工事を中心に長期修繕計画を見直してきましたが、これからは、マンションの(主に)解体費を考えなければならないことになります。解体費もマンションにより上下があると思いますが、現在で目安として鉄骨造マンション1戸当たり1,000万円と言われています。

 再生を視野に入れたマンション管理組合運営を適切に低コストで行うためには、建物に精通したマンション管理士を顧問としマンションの未来を考えることが重要と思われます。

 マンションのみらいの設計図を引き直しを始めましょう。

長期修繕計画の目的
  1. 長期修繕計画は、新築時30年間、既存マンション25年間に必要な工事内容・工事金額を明確化し修繕積立金徴収の目安とする
  2. 総会等で区分所有者の合意が前提です
  3. 原則として竣工時の水準に戻す工事を前提にしています。(法律の変化、技術の向上、社会的状況の変化により機能改善を行う工事を検討することも必要です)
  4. 長期修繕計画を作成するうえで物価スライドは見込まない(将来の変動は誰もわからないため)
  5. 5年を目安に見直しをすることが望ましい(国土交通省)
  6. 長期修繕計画に記載のない工事でも必要に応じ行う必要がある(作成時に漏れた工事もあるため)
  7. 長期修繕計画に記載があっても、工事の実施には、施工会社より見積等を再提出させ総会承認が必要となります。
長期修繕計画のチェックポイント
  1. 工事時期は適正か。(新築時と既存では、時期により違う場合があります)
  2. 工事周期は適正か。(わからない場合は、自己判断せず施工会社等のヒアリングを行う)
  3. マンションの全ての設備が含まれているか(漏れがあると予想以外の金銭が必要となる)
  4. 工事仕様・数量等の根拠となる資料が整備されているか
  5. グレードアップ工事に関する事項が検討されているか
  6. 消費税が含まれているか(現在からの先は現状の消費税で計算)
  7. 修繕工事費の妥当性は、検証されているか
  8. 借入金や一時徴収が発生する可能性があるか(借入金等が発生しない計画が望ましい)
  9. 会計年度が明確にされているか
  10. 管理費会計の余剰金の取り扱い等が記載されているか
  11. 表やグラフが見やすく整理さているか(工事名称の記載が望ましい)
  12. 最終年度が黒字になっているか(赤字の場合、修繕積立金の値上げを検討)
  13. 電子化され保存がされているか
長期修繕計画見直しで必要な事項
  1. 建物診断や大規模修繕工事が完了している場合、その情報を盛り込む
  2. 設備診断により設備の劣化状況を判断する
  3. 診断情報が無い場合、新たに建物劣化診断を行い情報収集する
  4. 専門業者でも長期修繕計画の知識の薄い人もいるため、メーカー等のヒアリングも必要
  5. 現状の積立金、毎月の修繕積立金の状況を把握し各マンションに応じた長期修繕計画を検討する必要がある(一律同じでは、築年数の古いマンションでは、対応できない)
  6. 国土交通省「長期修繕計画標準仕様書」等を参考に利用する
  7. 管理会社の協力を得なければできない項目が多い(設備については、メンテを管理会社が行っている場合がある)
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