管理費等滞納に関するコンサル
滞納のお悩みはマンションみらい設計へご相談
管理費・修繕積立金等の滞納について
区分所有者は、管理費・修繕積立金等を管理組合へ支払う責務があります。しかし、何らかの理由で管理費・修繕積立金を数カ月・数年に渡り滞納されるケースが見られます。
分譲マンションは、区分所有者全員の共有財産であり、維持管理していくうえで管理費・修繕積立金の徴収は必須です。では、滞納者が発生した場合どのように対応すればよいのでしょうか。
- 管理組合としては、同じ住民として法的措置はとりたくない。
- 理事長は、自分の名前を出して恨まれたくない。
- 管理会社は、必要業務以上はしない。
上記のような様子ではないでしょうか。
管理組合としても、滞納者に対しては、行動を起こしにくい状況があります。
しかし、滞納者も困ります。
- 自殺・退職・離婚・子供の学校中退
- マンションを手放さない限り、逃げ切れない。
- 年金保険料や税金とは違う
上記のような事が滞納者に起こります。
マンション管理士の滞納者に対する取り組み
まずは債務者との話合いを勧める
いきなり訴訟はありえない、しかし、法的措置はいつも考えておくこと。滞納者に事実関係に争う面があまりなく、論理的にも妥協の余地が少ないことを認識させる努力を行います。
※マンション管理士は、督促業務は、行いませんのでご注意ください。但し、話合いの立会い、同行、催告書の書面案の作成は積極的に協力いたします。
いつまでもずるずると長引かせない
管理組合様には、必要に応じて早めに法的措置をお勧めします。滞納を放置し長引かせると解決が長引くことが多いため、法的措置をとったほうが、管理組合だけではなく、滞納者にとっても良い結果になる場合が多いと思われます。
法的措置をとる場合は、「勝ち負け」ではなく、効果と目的を明確にする誠意のない滞納者を裁判所にて決着させるのか、時効を中断させるのか、強制執行の可能性があるのか。
訴訟の場合の原告はだれか
- 管理者でないマンション管理士は、原告にはなれない。原告は、管理組合の代表である理事長となります。マンション管理士は、理事長のサポートする立場で、訴状の作成支援・必要な資料の収集等裁判に必要な作業を行います。
- 管理者となってマンション管理士が原告となって行うことができます。
そのメリットは、何か
- 弁護士に依頼しなくてよいので、費用が安上がり。（内容が複雑な場合は、弁護士を立てる場合もあります）
- 管理者名で実施できるので、理事長の個人名を出さないで裁判をすることも可能。
- 弁護士に比べると、マンション管理士は小回りが利くので速やかに対応できる
- 直接の利害関係者として、住民票や戸籍謄本の取得、競売実施状況の成行き確認などがやりやすい。
マンションの管理費等の滞納の特徴
- 金額面では、10万円前後が多いが、放置すると数百万円におよぶ事例があり、解決することがない。
- 滞納者は、1年間でも20万円～30万円が多く、支払いを放置しやすい。
- 管理組合側も自分の任期が過ぎれば他人事のような意識になりやすい。
- 滞納者は、長期化しやすい傾向がある
- 適切な解決方法がわからない。
- 再発しやすい
管理費等の滞納が引き起こす問題点
- 資金不足を招く（当然のことです）
- 大規模修繕工事等の際にお金が足らなくなる。
- 管理組合で借り入れができなくなる。（※一般にリフォームローンは、滞納が１0%相当あれば貸してもらえない。）
- 不公平感が増大する（※中には、「私も払わない」などと滞納者が連鎖する）
- 管理組合・理事会が疲弊する
管理組合・理事会の本来の業務は、共用部分の維持管理と快適なマンションライフの構築であるが、理事会で滞納対策の議題に時間を割き、回収方法等の議論に集中することになり、次期理事会においても議題が滞納問題となってしまう。