大規模修繕工事支援のコンサル

当事務所の大規模修繕工事支援のコンサルの方針

1.円滑な合意形成(総会承認まで)のサポート

◆マンション管理士としての支援のコンサル

◆ノーリベート主義である。関係業者と金銭関係を持たない。

◆建築士の目でチェックはするが、発注先設計事務所等の業務に目に余る場合を除き、基本的に口を挟まない。

◆専門委員会や理事会が紛糾しないように必要な注意・手順を尽くしサポートを行う

◆規約や区分所有法に則り、利害の公平が担保されるような決定を図る。

◆透明性の高い運営のサポートを行う。

◆個別の利益誘導をさせない。

◆管理組合の不利益となる、設計コンサルタントと施工業者の癒着・談合をさせない。

■設計監理方式こそがベストの選択であるということはない。 

◆それぞれの管理組合に応じた適正な選択肢を提供します

大規模修繕工事において管理組合が困ること
1.進め方が分からない

①いつ実施するのか?

◆傷んでから、または壊れてから修理する工事ではないこと。

◆資金計画等の事情は考慮しつつ、概ね適正な時期に実施する工事であること。

②どの方式が良いのか

◆設計監理方式と責任施工(管理会社への発注を含む)方式があります。

1.設計監理方式とは

◆大規模修繕工事の発意後に、設計事務所等のコンサルタントを選定し、調査・基本計画・実施計画・設計・工事の仕様書の作成・施工業者の選定・工事監理などの技術・実務的部分を委託して進める方式。

◆監理と施工を分けて発注することにより、厳正な品質管理が期待でき、管理組合は安心して進められる方式といわれている。

2.責任施工方式とは

◆発意後、信頼のおけそうな工事会社に上記の調査~工事までを一括で発注する方式。管理会社に同様の方式で発注する場合もある。

◆チェック体制に問題が生じる場合があるといわれている。

③理事会は何をすればよいのか

◆理事会の運営方法が分かる頃には、次期総会や次年度引継ぎの準備にかからなければならないため、アッという間に過ぎてしまいます。

2.信頼できる相談相手やコンサルタントの探し方が分からない

①初めての場合は特に

◆意外とインターネット等で検索している場合が多い

◆仕方ないので管理会社に相談するととんでものないことになる場合もある

3.合意形成が難しく、専門委員会や理事会が紛糾する

①専門委員会の問題点

◆自称専門家と称される人たち(建築士資格保有者、建設関係勤務者)の多くは、管理組合の適正な運営ではなく、専門家(コンサルタントや工事会社)と張り合うことに終始し、ルールやスケジュールを乱す場合が多い

◆理事会でコントロールが効かなくなり、暴走する場合がある

◆利害関係が絡み、委員会内部で、対立する場合もある

②理事会の問題点

◆専門委員会をコントロールできない

◆多額の費用を使うことの恐ろしさから、決断ができず先送りをしたがる

◆2年程度かかる事業であるにもかかわらず、理事会は、1年で全員交代してしまう