大規模修繕工事設計コンサルタント

マンションみらい設計は、多くのマンションの大規模修繕工事設計コンサルの実績があります。
 大規模修繕工事の設計コンサル依頼から施工完成までの流れ
1.建物劣化診断調査業務
1.予備調査
対象となるマンションの修繕履歴や設備点検記録などをもとに机上での事前調査を行い、マンションの状態を大まかに把握します。修繕履歴に基づくことで、より正確な予備調査となるように努めております。
2.アンケート調査
マンションの全戸にアンケートを配布し、大規模修繕工事に関するご意見をいただきます。アンケートには様々な意見が集まりますが、中立な立場で必要な工事を見極めるひとつの要素としてアンケートを活用するようにしております。
3.現地調査(共用部・バルコニー・付属施設)
現地にお伺いをして共用部とバルコニーの調査をいたします。調査項目は多岐にわたり、これにより建物の劣化状況が判明します。手間や時間が必要となる場合もありますが、どんなときも労力を惜しまずに正確に調査を行ってまいります。
4.調査報告書作成~管理組合へ報告
上記の調査結果を取りまとめ、報告書を作成してご報告いたします。報告書を作成する際は公平な目線に立つことを重視していますので、安心して建物劣化診断調査をご依頼ください。
2.計画設計~仕様書・概算工事費算出
1.基本設計~工事仕様~積算~概算工事費算出
修繕計画のアウトラインを検討し、工事範囲、仕様、工法、数量などを盛り込んだ基本設計案を策定いたします。その際、数量積算業務も行い、必要な修繕費用も算出いたします。ここでは、「建物の住環境をより安全で快適なものにする」ことを常に念頭に置いて、最適な工事計画をご提案できるように心掛けております
2.管理組合へ提出・協議
策定した基本設計案を提出し、内容のご説明をいたします。これまでに培った知識や経験を活かし、「なぜ、そのときにその工事が必要なのか」を明確にした上で、分かりやすくお伝えします。
3.工事範囲・仕様書の確定
内容のすり合わせを経て、修繕工事設計仕様書を作成いたします。これにより工事範囲と仕様が確定するので、実際に施工を担当する業者の選定作業に進みます。弊社では、いつでも公正な判断を大切にしているので、無用な工事が発生する心配はありません。
3.施工業者選定補助業務
1.見積参加会社の選定補助
見積もりに参加する業者をあらかじめ選定する際の公募から選定までの作業をサポートいたします。工事費用や業者の実績、スキルなどを客観的に判断してアドバイスさせていただきます。
2.見積依頼~見積書提案書の受領
選定した業者に見積もりを依頼し、それぞれの見積書を集めます。大切なマンションの修繕を任せる業者選定ですので、しっかりと選ぶためにも複数の業者に見積もりを依頼しましょう。
3.見積査定・比較検討書作成
上がってきた見積書の内容を精査して、住民の皆様と一緒に内容の比較検討を行います。金額、実績、施工計画、品質管理、完成保証体制、アフターメンテナンス、会社の評価など、多岐にわたる項目からヒアリング対象とする業者を決めていきます。
4.施工会社ヒアリング会開催
ヒアリング対象として選定した業者より直接、会社概要や工事への意気込みなどを聞きます。マンションの修繕工事は、「住みながらの工事」となるため、現場代理人と住民の方とのコミュニケーションが何よりも重要です。ヒアリング時には、疑問点を解消するのはもちろんのこと、現場代理人が住民の方とのコミュニケーションの大切さを理解しているかも確認しながら、弊社からも業者選定のアドバイスをさせていただきます。
5.施工会社決定~総会承認
ヒアリングの結果発注を決定したら、管理組合の総会にて承認を得ます。これにより、施工会社が正式に決定します。
4.工事監理業務
1.工事請負契約立会い
施工業者が決定して承認が得られたら、工事請負契約を結びます。管理組合様に不利益とならないよう、契約書の内容確認を行います。契約内容に関して、不明点などございましたら、お気軽にご質問ください。
2.工事説明会(施工会社より)
工事開始にあたって、住民の皆様に対する工事説明会が行われます。重要なことなので、施工業者に説明会を実施するように指導いたします。数多くの修繕工事に携わってきた弊社では、住民の皆様が気付いていない点などに関して施工業者に質問し、後々「聞いてなかった」といった事態が起こらないように、フォローしてまいります。
3.工事監理
工事の進捗、各種検査、天候事情などによる工程変更、各種提出書類の確認や指導など、工事の状況を常にチェックしながら必要な指導や報告をいたします。施工業者と住民の皆様の間に立って、進捗の報告や意見の伝達など、工事がスムーズに進むよう必要な業務を幅広く行います。こうした業者と住民の皆様の円滑な関係性を構築することも、スムーズな修繕工事に欠かせないサポートです。
4.完了検査
工事が完了次第、マンションの管理組合の方および希望者の方と一緒に、完了検査を行います。長年修繕工事に携わってきたプロの目から、計画通りに工事されているのかを確認いたします。
5.竣工引渡し
竣工図書の作成、提出指導を行い、それと同時に工事監理報告書を提出いたします。引渡し時に立会いをして、工事は完了となります。引渡し後も、しっかりとサポートいたしますので、安心してお問い合わせください。
5.長期修繕計画の提案(今後の管理組合運営のため作成いたします)
 
マンションの状態を30年前後の長期的視野で考えた「長期修繕計画」を作成いたします。だいたいどの時期にどんな工事が必要で、どれくらいの費用が必要になるのかを確認できるため、修繕積立金を決める目安になります。
6.アフターフォロー・検査立会い
 
引き渡し後も、1年目、2年目、5年目、10年目に立会い点検を行います。鉄部塗装や外壁塗装、防水塗装の保証期間が切れる前に点検を行い、保証内で修繕できるようご案内いたしますので、ご安心ください。

 

大規模修繕工事とは

大規模修繕工事とは、マンションの経年による劣化などにあわせて実施する、計画的でまとまった修繕工事のことです。
分譲マンションでは、建物や設備の老朽化による劣化や重大な不具合の発生を防ぐために、管理組合が主体となって、長期修繕計画にもとづいた計画修繕を行います。計画修繕は管理組合が集めた修繕積立金を充当して行われ、中でも工事内容が大規模、工事費が高額、工期が長期間にわたるものを大規模修繕と呼びます。

具体的には外壁補修工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事、給水管取り替え、排水管取り替えなどがあります。

「修繕」と「改修」の違いとは

 大規模修繕工事では、「修繕」に加えて「改修」を同時に行うことがあります。この「修繕」「改修」とは、一体何が違うのでしょうか?

「修繕」とは

「修繕」とは、経年や何らかの外的要因によって劣化、不具合が発生した建物、建物の一部、設備、部材などに対して修理や取り替えなどの処置を行って、問題部分の性能や機能を支障なく利用できる状態にまで回復させることを言います。回復の度合いは応急処置的なレベルのものではなく、建物の建設当初の水準にまで戻すことが目標となります。
 なお、大規模修繕と関わりの深い計画修繕では、この「修繕」一定の年数ごとに計画的に行います。劣化や不具合が発生したときにその都度行う場合は、「補修」または「小修繕」と呼んで区別されます。

「改修」とは

 マンションに求められる性能・機能は、住まい方の変化や設備機器の進歩等により年々高まっており、近ごろの新築マンションの性能や居住性は著しく向上しています。これに伴い、高経年マンションでは性能・機能面での陳腐化が進行し、資産価値が低下することにもなりかねません。こうしたことから、高経年マンションの質及び価値を長持ちさせていくためには、「修繕」による性能の回復に加えて、現在の居住水準・生活水準に見合うよう、マンションの性能をグレードアップし、住みよいマンションにしていくことが重要になります。なお、一般的には、性能・機能をグレードアップさせる工事のことを「改良(グレードアップ)」といい、「修繕」及び「改良」により建物全体の性能を改善する工事のことを「改修」といいます。
 「修繕」はマンションの性能を維持し、以前の状態に回復するために行うものですが、「改修」は社会や時代の変化によって向上していく住環境の水準に合わせて、初期性能よりも高い性能や機能、居住性を獲得することを目指すものです。いわゆる「リフォーム」が「修繕」に対応し、「リノベーション」が「改修」に対応すると言ってよいでしょう。